上市房企债台高筑“转股”求生现小高潮

来源:21世纪经济报道 2016-11-09 09:00

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房地产行业风云逆转,前三个季度疯狂举债拿地的房企出现资金链吃紧的窘况。

根据同花顺统计,截至三季末,136家上市房企的合计负债达到4.52万亿,同比增长逾2成,负债超过千亿的房企达到15家。现金流成为房企头上的“紧箍咒”,为了避免资金链断裂,房企开始积极自救。由此,近期房地产企业的股权质押,以及股权转让出现小高潮。

上市房企负债达4.52万亿

上市公司三季报至此已披露完毕,经过了前期的抢地、抢房大潮,地产上市公司的负债情况备受市场关注。

根据同花顺的统计数据显示,136家上市房企(剔除B股房地产企业)上半年负债合计达到4.52万亿元,同比增长幅度约达23.5%。而今年前三季度,136家上市房企的平均负债率为77.5%,有27家资产负债率超过80%红线,占比达19.9%。其中*ST珠江资产负债率最高,为116.88%,比去年同期增加了8.6个百分点。

因恒大多次举牌而成名的嘉凯城,情况也不理想,目前负债也居高不下,达到94.6%。

从绝对负债水平来看,万科位列榜首。

根据同花顺统计,截至三季度末,万科的负债为6123.96亿元,相比去年末的4849.9亿元,债务上升了29.93%,目前的负债率为81.01%。

整体来看负债水平在千亿之上的上市房企有15家。

“2015年初,楼市再现小阳春,今年热度进一步提升,各地地王涌现。市场的风险偏好开始大大提升,地产企业又开始了激进扩张,导致负债率出现了较大的提升。随着相关政策的收紧,房地产企业接下来的日子可能会有点难熬。”雪球投资董事长李昌民在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中信建投分析师陈慎在其研究报告中也称,房地产是金融体系外最具杠杆属性的行业,房企融资渠道经历了从最初的“银行、地方政府、房企”的铁三角结构到目前银行、资本市场、公司债、非标债权等更为多元的融资结构。近年来银行占比逐步下降,公司债等债权融资比重上升。本轮周期以来,A股房企整体净负债率处于高位,有息负债总额仍在攀升。

海通证券的研究报告则显示,2016年1-9月房地产开发资金累计约10.47万亿元,累计同比增速达到15.5%。

目前,地产行业整体负债率居高不下,剔除预收款后的资产负债率仍在60%以上,净负债率超过100%,资金杠杆率依然维持在高位。目前存量地产债规模约17698亿元,到期分布集中在2018到2019年。中期偿债压力较大。

单月现16家房企质押股权

一边厢是高高垒砌的债务,一边厢是政策层面调控效应引发的融资渠道收紧,资金面趋紧成了行业的共同问题,质押股权,甚至转让股权,房企近期比较集中出现。

10月24日,嘉凯城发布公告,恒大集团将其所持有的9.52亿股(仅剩2股未质押)公司股份质押给中融信托进行融资,总质押额为87.53亿元。

今年恒大的中报显示,集团总资产9999.2亿,总负债8179亿,净资产是1820亿(包含了永续债1160亿),剔除永续债规模,恒大真实的净资产只有660亿,较2015年底664亿元的净资产规模,出现下滑。恒大的净负债率为92.97%,如果将1160亿永续债计入债务,其净资产负债率会飙升到431.91%。

恒大并不是唯一通过质押股权获得流动性的房企。同花顺数据显示,今年10月份以来,地产行业加快了股权质押的速度和频率,除了嘉凯城之外,还有16家地产企业的股权被质押。

新湖中宝的质押量也较大,10月份以来,其先后向5家机构质押了6次股权,涉及股数11.2亿股,质押金额49.85亿元。从新湖中宝的三季报来看,其负债率为75.3%。

泛海控股也难逃股权质押的梦魇,今年10月10日公司公告称,大股东中国泛海控股集团有限公司向上海信托和平安信托合计质押4.1亿股,总质押金额42.2亿元。

除了质押之外,有些中小公司则直接出售股权。

据21世纪经济报道记者统计的北京、上海、广州、重庆、山东等地的产权交易所挂牌信息发现,10月份以来,房地产公司股权和项目挂牌转让案例明显增多,目前已超过20例,而今年前9个月的转让案例则不过17例。

“部分房企原有融资计划或暂停,融资目标难以兑现,再加上销售压力增大,资金链偏紧。导致房企通过质押或者转让股权来过冬,从目前的情况来看,这种情况延续的可能性依然很大。”煜融投资董事长吴国平对21世纪经济报道记者表示。返回长春365淘房>>

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